Article d'opinió del nostre advocat Antoni Pérez De-Gregorio al Diari de Girona sbre la nova llei de crèdit immobiliari.

La nova llei de crèdit immobiliari

(Article publicat dissabte, 19 de juliol al Diari de Girona)

La crisi financera va deixar al descobert importants febleses del sistema financer. Una d’elles va ser la imprudència en la concessió de préstecs hipotecaris, ja que molts préstecs es van concedir sense una avaluació en profunditat de la solvència del potencial prestatari, tal com exigeix ara la nova llei. Així ho reconeix la Directiva 2014/17/UE, del Parlament Europeu i del Consell, sobre els contractes de crèdit celebrats amb consumidors per béns immobles d’ús residencial, i que es transposa a l’ordenament jurídic espanyol en virtut de la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (LCCI), que va entrar en vigor el passat 16 de juny de 2019.

Totes aquestes i altres deficiències han creat una percepció generalitzada de desconfiança dels consumidors prestataris vers les entitats de crèdit, i una inseguretat jurídica en l’àmbit de la contractació de préstecs hipotecaris. És per això que un dels objectius principals de la directiva europea i, per tant, també de la llei espanyola, és protegir els prestataris i recuperar la confiança i la seguretat jurídica en l’àmbit de la concessió de préstecs. Per fer-ho, la nova llei imposa, entre d’altres mesures, obligacions reforçades de transparència als prestadors i intermediaris de crèdit.

Cal destacar que la Llei 5/2019 és aplicable no només als préstecs garantits mitjançant hipoteca o altre dret real de garantia, sobre un immoble d’ús residencial -ens els quals s’inclouen els garatges, trasters i qualsevol altre que, sense constituir habitatge, compleixi una funció domèstica-, sinó també a préstecs no hipotecaris que tinguin per finalitat adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir. En ambdós casos, l’aplicació de la llei requereix que el prestatari -la persona que sol·licita el préstec-, el fiador o el garant, sigui una persona física, amb independència de si tenen la condició o no de consumidores, ampliant així l’àmbit d’aplicació personal previst en la Directiva europea.

Per complir amb l’objectiu de protegir els prestataris i aconseguir més transparència, la llei contempla obligacions materials i obligacions formals. En relació amb les primeres, destaquen la limitació de l’interès de demora, que es fixa en l’interès ordinari més 3 punts si el préstec es garanteix amb un immoble d’ús residencial; el repartiment de les despeses de formalització d’aquests préstecs; així, el prestador pagarà les despeses de l’autorització de l’escriptura pel notari i de la inscripció al registre i les de gestoria, i al prestatari li corresponen les despeses per la taxació de l’immoble. També destaca la regulació del venciment anticipat, que amb l’LCCI es produirà si el prestatari es troba en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos, si la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalen, almenys, al 3% del capital del préstec, entenent que es compleix aquest requisit quan les quotes vençudes i no pagades equivalen a l’impagament de 12 quotes mensuals, si la mora es produeix durant la primera meitat de duració d’un préstec, o bé al 7% del capital, entenent-se complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no pagades equivalen a l’impagament de 15 quotes mensuals si la mora es redueix durant la segona meitat de duració del préstec, i sempre que el prestador hagi requerit el pagament al deutor, concedint-li el termini d’almenys un mes per al compliment, i sempre que l’adverteixi del fet que, si no paga, li reclamarà la totalitat del préstec.

Pel que fa a les obligacions formals, la llei n’introdueix de noves per als prestadors i les notaries. La més destacable és l’obligació dels prestadors de remetre a la notaria escollida pel prestatari, almenys 10 dies abans de la signatura del contracte, entre d’altres documents, la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN), que és l’oferta vinculant i on es recullen les condicions financeres del préstec, així com la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FiAE), en la qual s’informa al prestatari de l’existència de clàusules o elements rellevants, i que ha d’incloure, almenys, una referència als índexs oficials de referència utilitzats per fixar el tipus d’interès, l’existència de límits mínims en el tipus d’interès aplicable, venciment anticipat, informació clara sobre el repartiment de les despeses de formalització del préstec. Juntament amb aquesta documentació, s’ha d’entregar també la manifestació signada pel prestatari en la qual declari que ha rebut la documentació i se li ha explicat el seu contingut. Aquesta nova previsió implica també majors obligacions de diligència per a les notaries, ja que han de comprovar que se’ls ha entregat tota la documentació que la llei requereix, i a més a més han de rebre personalment el prestatari per repassar amb ell totes les condicions del préstec i assegurar-se que les entén i en coneix les conseqüències legals, i estendre la corresponent acta, que és obligatòria, com ho és també la compareixença del prestatari, i a la qual no pot renunciar.

No obstant, és en relació amb la transmissió telemàtica d’aquella documentació on actualment hi ha més enrenou, ja que hi ha entitats que es veuen amb grans dificultats a l’hora de formalitzar les operacions de préstec, donat que han d’adaptar les seves plataformes d’intercanvi d’informació per tal que aquestes compleixin amb els requisits establerts en l’LCCI i en la Llei 24/2001, de Mesures Fiscals Administratives i de l’Ordre Social. És per això que el Consell General dels Registres i del Notariat va emetre, dos dies abans de l’entrada en vigor de l’LCCI, el 14 de juny de 2019, una instrucció en la qual autoritzava una moratòria fins al 31 de juliol de 2019 per tal que la documentació precontractual es pugui entregar utilitzant altres mecanismes com ara l’entrega en paper o la seva remissió per correu electrònic, o fins i tot per altres mitjans informàtics que reuneixin les corresponents mesures de seguretat.

Sigui quin sigui el mitjà utilitzat, hi ha tres aspectes essencials que s’han de respectar: la llibertat d’elecció del notari pel prestatari, la veracitat de la data d’entrega de la documentació al prestatari i el respecte de les formes legalment exigibles per la dació de fe.

Antoni Pérez De-Gregorio i Capella en col·laboració amb Núria Colomer Surinyach

Advocats a Rebled Advocats